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¿Cuánto cuesta construir mi propia casa?

  • ¿Cuánto cuesta construir mi propia casa?

    ¿Cuánto cuesta construir mi propia casa?

    ¿Cuánto cuesta construir mi propia casa?

    …a tu gusto, según tus necesidades, a tu medida… con la crisis, el desplome de la construcción, la quiebra de numerosas promotoras… cada vez son más las familias y particulares que han optado por la auto-promoción para poder acceder así a una vivienda a precio de coste al evitar el sobrecoste que supone comprar directamente a un promotor.

     

    construir mi propia casa

    construir mi propia casa

     

    Construir tu propia casa no es tarea sencilla y un fallo en el cálculo del presupuesto puede ser demoledor. Hay que tener muy claro cuáles son los gastos que conlleva construirse tu propia vivienda. Conviene coger la calculadora para que las cuentas cuadren.

    En primer lugar, debe saber que el grueso del presupuesto -aproximadamente el 80%- se destina a comprar el solar y ejecutar las obras. Sin embargo, hay muchos otros gastos que no se suelen tener en cuenta y que pueden suponer más de un disgusto. Hablamos de impuestos, honorarios de los técnicos, licencias municipales, gestiones tras la obra, financiación…

     

    El gasto más importante, la compra del solar

    A grandes rasgos, solamente la compra del terreno puede llegar a comerse entre un 40% y un 50% de nuestro presupuesto, conviene realizar un barrido del mercado para formarse una idea de los precios en una zona determinada.

     

    Impuestos: IVA, ITP, AJD…

    Al precio del solar hay que sumar los gastos derivados de la escritura de compraventa del solar: honorarios del notario y del registrador que suelen estar en torno al 0,5% del precio de compra. Además del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), entre el 7% y el 9%, dependiendo de la Comunidad Autónoma y siempre y cuando el vendedor sea un particular. Si es una sociedad, habrá que pagar el 21% de IVA. Sin olvidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

    arquitecto tracería estudio guadalajara

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    A estos impuestos habrá que sumar además el IVA que se aplica a las obras de autopromoción y que es, aproximadamente, el 10% del presupuesto de contrata, esto es, el presupuesto de la constructora. El IVA que se aplica a los honorarios técnicos -arquitecto, aparejador, constructor…- es el 21%.

     

    Construcción de la vivienda

    Necesitamos una constructora que ejecute las obras, es aconsejable pedir varios presupuestos y firmar un contrato a precio cerrado. El presupuesto de contrata suele ser un 19% superior al presupuesto de ejecución material de las obras «ya que incluye gastos generales (13%) y el beneficio del constructor (6%).

    Ésta es la segunda partida más importante que debemos tener en cuenta a la hora de elaborar nuestro presupuesto es la ejecución material de las obras que se ‘come’ aproximadamente otro 40% del gasto. En este apartado hay que considerar también los honorarios y el beneficio del constructor y algunos impuestos como los que gravan sus honorarios.

    Un valor orientativo que nos puede servir de referencia son los 750-900 euros que cuesta el metro cuadrado construido de vivienda, antes de empezar a construir hay que realizar un estudio topográfico (250-400 euros) y un estudio geotécnico (650-800 euros) de cara a la buena cimentación de la vivienda y necesario para elaborar el proyecto de edificación. Es en este punto cuando hay que encargar el proyecto básico de edificación a un arquitecto quien, obviamente cobra unos honorarios por sus servicios. Este gasto suele rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material.

     

    Licencias municipales.

    Antes de empezar a construir es necesaria la licencia de obras del Ayuntamiento, así como un plan de seguridad y salud. Además, hay que comunicar el inicio de las obras a la autoridad competente. Es obligatoria la contratación de un seguro de responsabilidad civil de todo riesgo de construcción y un seguro decenal de daños materiales. Sin olvidar los contratos con un organismo de control técnico y una entidad de control de calidad.

    Una vez terminadas las obras, el arquitecto y el arquitecto técnico tendrán que firmar un certificado de fin de obra y una vez visado se podrá solicitar la licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento, por la que también hay que pagar y sin la cual no se puede entrar a vivir en la vivienda, así como por la expedición de la cédula de habitabilidad, aunque suele ser un importe muy pequeño.

    Asimismo, hay que pagar un impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, cuyo porcentaje varía según el Ayuntamiento y hay que depositar una fianza de gestión de residuos de construcción y demolición, que se devuelve al finalizar las obras si se acredita la correcta gestión de los residuos.

     

    Escrituras.

    Aunque las obras hayan finalizado, el auto-promotor todavía debe hacer frente a otra serie de gastos. Por ejemplo, debe realizar la escritura pública de obra nueva ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad. Al igual que en la compraventa del terreno hay que pagar los honorarios del notario y del registrador, en torno al 0,5% del valor de la vivienda.

    Además, hay que dar de alta los diferentes suministros como agua, electricidad, gas y telecomunicaciones, cuyo precio ya depende de cada compañía, aunque puede rondar los 200 euros por suministro.

    llave en mano casa

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